La certificazione energetica degli edifici consiste in una certificazione (Attestato di Certificazione Energetica) rilasciata da un ente o soggetto riconosciuto dalla regione, in grado di attestare il consumo degli edifici inserendoli in un opportuna “classe” (dalla A alla G). Questo consumo dipende da molti fattori, quali ad esempio il tipo di muratura, il grado di illuminazione, le ore di esposizione al sole, l’ampiezza delle finestre, l’esistenza di isolamento termico nonché dalla tipologia di impianti in esso contenuti.
L’unità di misura utilizzata per tutti gli indicatori è il kWh/m2 anno.
Nell’Attestato di Certificazione Energetica sono considerati due indicatori di classificazione energetica: l’indicatore relativo al fabbisogno specifico energetico dell’involucro (PEH) e l’indicatore relativo al fabbisogno di energia primaria (PEG). Nella Targa Energetica è considerato solo l’indicatore relativo al fabbisogno specifico energetico dell’involucro (PEH). Per gli edifici con un fabbisogno di energia primaria inferiore a 15 kWh/m2 anno all’indicatore di classe A è aggiunta la dizione Casa passiva. 

Sì, infatti come da legge 122 del 2 agosto 2004, concretizzata dal decreto legislativo 122/2005, vengono tutelati i diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, vale a dire di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente alla data del 21 luglio 2005, ma siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata essendo in stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. Tale provvedimento si applica solo ai contratti che abbiano come parte acquirente una persona fisica; in particolare è previsto in capo al costruttore, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare di acquisto o di trasferimento di altro diritto reale di godimento (esempio usufrutto, uso, abitazione, servitù ecc.) l’obbligo, a pena di nullità, di rilasciare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto dell’immobile in costruzione. L’obbligo da parte del venditore a rilasciare una fideiussione decade nel momento in cui è stata richiesta la fine dei lavori dell’immobile oggetto dell’acquisto.

 La normativa prevede che il credito d’imposta spetta ai contribuenti che, entro un anno dall’alienazione dell’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni (ai fini IVA o dell’imposta di registro), acquisiscono un’altra abitazione avente le condizioni per essere considerata prima casa. L’acquisto può avvenire a qualsiasi titolo (non gratuito), anche con permuta, contratto di appalto o con costituzione di usufrutto. Qualora si intenda usufruire del credito in detrazione dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto, è necessario che si manifesti nell’atto stesso la propria volontà. L’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’IVA o dell’imposta di registro corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’Iva o all’imposta di registro corrisposta in relazione al secondo acquisto. Pertanto, il credito ammonta al minore degli importi dei tributi applicati. Vediamo alcuni esempi:
• Cliente che vende un immobile acquistato da meno di 5 anni, e che riacquista un immobile di nuova costruzione da una società – soggetto a IVA, entro l’anno. Se l’acquirente ha corrisposto un’imposta o un IVA di €. 4.000,00  sul primo acquisto e ha versato l’IVA di  €. 5.000,00 sul nuovo acquisto, l’acquirente potrà detrarre €. 4.000,00 dalla successiva dichiarazione dei redditi.
Se l’acquirente ha corrisposto un’imposta o un IVA di €. 6.000,00  sul primo acquisto e ha versato l’IVA di  €. 5.500,00 sul nuovo acquisto, l’acquirente potrà detrarre €. 5.500,00 dalla successiva dichiarazione dei redditi.

 Usufruiscono di una detrazione del 36% dall’IRPEF le persone fisiche (anche non residenti nel territorio dello Stato) per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto (nuovi) appartenenti alla categoria catastale C/6. L’importo cui applicare la detrazione del 36% non può superare il limite di € 48.000,00: tale ammontare di spesa va riferito alla persona fisica e ad ogni singola unità immobiliare. La detrazione deve essere ripartita in dieci rate di pari importo, salvo i contribuenti che abbiano superato il limite di età di 75 anni e 80 anni, i quali possono optare per una diversa ripartizione della spesa.
Riguardo l’importo cui applicare la percentuale del 36%, l’Amministrazione Finanziaria ha posto a carico del costruttore l’obbligo di rilasciare al contribuente una dichiarazione attestante il costo di costruzione del box, o del posto auto: sono comprese in tale valore tutte le spese strettamente inerenti l’edificazione del fabbricato (si tratta pertanto di un importo che può differire in meno, anche sensibilmente, dal prezzo finale applicato alla compravendita), per esempio:
• le spese per i materiali;
• le spese per la progettazione, l’esecuzione e la direzione dei lavori;
• le spese amministrative e per imposte a carico del costruttore.    
Mentre a carico del costruttore tenuto a certificare le spese sopra elencate non sono state previste particolari formalità, il legislatore subordina il diritto del contribuente alla detrazione – pena la decadenza dal medesimo - al pagamento del corrispettivo mediante bonifico bancario (o postale), che deve riportare le seguenti informazioni:
• causale del versamento;
• riferimento alla legge n. 449 del 1997;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione del 36%;
• codice fiscale e partita iva del beneficiario del bonifico.
Sul piano oggettivo la norma riguarda uno o più box o posti auto pertinenza di un immobile abitativo; diversamente da quanto avviene nel generale ambito delle imposte indirette e dirette nella fattispecie la norma in esame non prevede che la destinazione pertinenziale all’abitazione principale del contribuente sia necessariamente formalizzata nell’atto, non richiedendosi per la detrazione del 36% alcuna dichiarazione “scritta”. E’ sufficiente che il posto auto sia di fatto a servizio dell’immobile abitativo al quale è destinato, ad una distanza compatibile con le esigenze di tale servizio. Peraltro la normativa non pone limiti al numero di unità che possono essere oggetto dell’agevolazione: si richiede solamente che ciascuna sia pertinenza di un immobile (anche lo stesso) appartenente alla categoria catastale A (esclusi gli A/10 non aventi natura abitativa). Una importante precisazione è stata recentemente fornita dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione dell’8 febbraio 2008, n. 38/E: in linea generale, precisa l’intervento, è sempre necessario un atto di vendita, anche in forma di contratto preliminare, purché regolarmente registrato al momento in cui sono effettuati i pagamenti con bonifico, da cui desumere l’effettiva sussistenza della proprietà o almeno il fatto che il contribuente sia promissario acquirente del posto auto, nonché ovviamente la destinazione funzionale della pertinenza a servizio dell’immobile. Confermato invece il diritto alla detrazione per le spese di realizzazione del box anche quando il medesimo venga acquistato contemporaneamente all’abitazione con unico atto notarile: si richiede sempre espressa indicazione, e documentazione, del costo edificatorio della pertinenza.

 Nel linguaggio comune i due termini "prima casa" ed "abitazione principale" vengono usati come sinonimi, ma non è così.
La "prima casa" è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, ed ha le sue agevolazioni che competono anche se esso viene dato in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel comune.
Per "abitazione principale" si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr. 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe.
L'abitazione principale ha diritto a due forme di agevolazione:
- l'esenzione Irpef
- la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa.
Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.

 Dal 1 Luglio 2009 ogni immobile oggetto di rogito notarile deve essere accompagnato da attestato di certificazione/qualificazione energetica, ad eccezione degli immobili isolati con superficie utile inferiore a 50 mq, nonché gli immobili non residenziali riscaldati solo ai fini del processo produttivo o gli immobili sottoposti a tutela. Tale documento è da predisporre anche per unità non dotate di impianto di riscaldamento (ad eccezione dei beni in regione Lombardia, che nella sua normativa regionale li ha specificatamente esclusi).
L’orientamento dei Notai appare quello di verificare la consegna dell’attestato di certificazione qualificazione energetica da parte del venditore all’acquirente, ed in mancanza di ciò l’ammonimento scritto alle parti in merito ai rischi connessi alla mancanza di tale documento.
Un venditore che non fornisca la certificazione di qualificazione energetica all’acquirente si espone a rischi di “ricatti” notevoli in caso di controversie anche banali, che possono sfociare in un ricorso alla giustizia da parte dell’acquirente che potrà da parte sua lamentare la mancata informazione (nonostante gli obblighi di legge) in merito ai consumi energetici dell’immobile oggetto di rogito.
Per quanto sopra si consiglia sempre di rispettare la normativa vigente predisponendo la documentazione di qualificazione e certificazione energetica in modo corretto, affidando l’incarico ad un tecnico competente e qualificato in grado di fornire una attestazione che non possa essere contestata nei contenuti tecnici dalla parte acquirente in sede giudiziaria qualora insorgessero motivi di liti.

 Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% sulle somme che sono state effettivamente pagate nel periodo di imposta in relazione all’acquisto dell’abitazione principale, indipendentemente dalla data di scadenza della rata di mutuo. In particolare tali somme devono riguardare i seguenti oneri:
• interessi passivi e relativi oneri accessori (quali ad esempio l’onorario del notaio relativamente alla stipula del contratto di mutuo, la commissione dovuta agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione, le spese che il notaio sostiene per conto del cliente come iscrizione e cancellazione ipoteca;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
• per i mutui contratti in valuta estera, perdite su cambi.
La detrazione per interessi passivi (compresi gli oneri accessori) derivanti da mutui, spetta su un importo complessivo non superiore a € 4.000,00 (fino al 2007 era € 3.615,20); si precisa però che in caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, gli interessi su cui calcolare la detrazione vanno ridotti proporzionalmente.  In caso di contitolarità del contratto di mutuo il calcolo della detrazione deve essere fatto su un importo massimo, per ciascuno, di € 2.000,00. Tuttavia, nel caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta all’altro coniuge per entrambe le quote. Se  invece, il mutuo, pur essendo intestato ad entrambi i coniugi, riguarda un’abitazione acquistata solamente da uno di essi, la detrazione compete solo al coniuge acquirente e solo in proporzione alla sua quota; nel caso opposto, in caso di acquisto di un abitazione da parte di due coniugi al 50% con mutuo stipulato solo da uno di essi, la detrazione spetta a quest’ultimo in relazione a tutti gli interessi pagati.

Ho sentito parlare di una recente legge che riconosce un bonus a chi acquista appartamenti in grado di abbattere il fabbisogno energetico almeno del 30% o del 50%. Potreste darmi qualche delucidazione?

R. Gli incentivi previsti dal decreto legge 40/2010 premiano innanzitutto le abitazioni votate al risparmio di energia, mettendo 60 milioni di euro a disposizione di quanti acquistino, destinandola a prima casa, un’unità  immobiliare in grado di abbattere i consumi di almeno il 30% o il 50% rispetto ai valori di riferimento fissati dal dlgs 192/2005. Per gli immobili di nuova costruzione che garantiscono l’abbattimento fino al 30%, il contributo è pari a 83 euro per metro quadrato di superficie calpestabile, con un tetto di 5mila euro, mentre le abitazioni che garantiscono l’abbattimento fino al 50%, possono contare su 116 euro per mq, fino a un massimo di 7mila euro.

Per richiedere l’incentivo sono necessari l’attestato di certificazione energetica rilasciato da un professionista abilitato e il contratto preliminare di compravendita che riporti le seguente indicazioni: il settore di appartenenza,  le coordinate bancarie dell'intestatario del contratto,  la tipologia e la classe di efficienza dell’immobile, il prezzo lordo e la superficie utile su cui viene calcolato il contributo. Entro i 20 giorni che precedono la stipula è il venditore a prenotare l’incentivo, che sarà riconosciuto direttamente all’acquirente una volta completato l’invio della documentazione di compravendita e accertati i requisiti di ammissibilità. La data limite per soddisfare le richieste è fissata al 31 dicembre 2010, ma l’erogazione dei contributi procede fino all’esaurimento del fondo.

Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste una serie di agevolazioni: 
- l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; 
- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. 
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. 
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di 
pertinenze e anche se effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola 
pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: 
- c/2, cantina o soffitta; 
- c/6, garage o box auto; 
- c/7, tettoia o posto auto

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano:

PER L’ABITAZIONE

non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;

·          deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;

PER L’ACQUIRENTE

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.

PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;

·          non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;

·          vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto). Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.  

 Entrambe le tecnologie sfruttano i raggi del sole per produrre energia ma a due scopi diversi:
L’ impianto solare termico è in grado di trasformare l’energia irradiata dal sole in energia termica, ossia calore, che può essere utilizzato per il riscaldamento dell’acqua per i servizi o il riscaldamento degli ambienti.
Mentre l’impianto solare fotovoltaico utilizza il calore del sole per produrre energia elettrica che viene immessa nella rete per l’uso condominiale.